Op een zondagavond springt er een lamp in de plafondlamp van de woonkamer. De huurder twijfelt en de verhuurder reageert pas op maandag. Bij gemeubileerde verhuur leidt zo’n alledaagse situatie toch regelmatig tot spanningen, vooral wanneer de lamp is geïntegreerd in een meubelstuk dat op de inventarislijst staat. De wetgeving geeft duidelijkheid, maar enkele situaties verdienen extra aandacht.
Verlichting die bij het meubilair hoort: bijzonderheden bij gemeubileerde verhuur
Bij ongemeubileerde verhuur installeert de huurder vaak zelf de verlichting. Bij gemeubileerde verhuur maken de lampen deel uit van de uitrusting die bij de woning wordt geleverd. Kroonluchters, bedlampjes, wandlampen: ze staan allemaal (of zouden moeten staan) op de inventarislijst van het meubilair die bij het huurcontract is gevoegd.
Dit verschil speelt een rol bij de eindinspectie. Als een lamp beschadigd is, wordt die vergeleken met de inventaris bij aanvang van de huur om te bepalen wie de reparatie betaalt. Voor de lamp zelf geldt dezelfde regel als bij ongemeubileerde verhuur: de huurder vervangt doorgebrande lampen, ongeacht het type huurcontract.
Een punt dat vaak over het hoofd wordt gezien, is het vervangen van lampen bij gemeubileerde verhuur wanneer de woning wordt opgeleverd met ledlampen met een speciale fitting of met inbouwlampen. De huurder blijft verplicht ze te vervangen, maar de kosten kunnen variëren van enkele euro’s tot tientallen euro’s, afhankelijk van het model.
Decreet van 1987 en reparaties aan elektrische installaties voor rekening van de huurder
Decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 bevat een lijst met reparaties die voor rekening van de huurder komen. In de bijlage, onder deel V over elektrische installaties, worden het vervangen van lampen, schakelaars, stopcontacten, stroomonderbrekers en zekeringen expliciet genoemd.
De tekst maakt geen onderscheid tussen gemeubileerde en ongemeubileerde verhuur. De hoogte van het plafond, het type fitting of de moeilijkheid om erbij te komen, verandert niets aan deze verplichting. Concreet betekent dit dat zelfs een lamp op drie meter hoogte in een vide voor rekening van de huurder komt.
De verplichtingen van de verhuurder beginnen waar het niet meer om de lamp zelf gaat: alles wat betrekking heeft op de elektrische installatie (bedrading, groepenkast, stroomonderbreker, aanpassing aan de normen) valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder. De verdeling kan als volgt worden samengevat:
- Voor rekening van de huurder: lampen, tl-buizen, starters, zekeringen, schakelaars en stopcontacten die door normale slijtage defect zijn geraakt
- Voor rekening van de verhuurder: vervanging of reparatie van weggewerkte bedrading, de groepenkast en het aanpassen van de installatie aan de geldende normen
- Grijs gebied: als een lamp niet werkt doordat de fitting of ingebouwde transformator defect is, kan dit voor rekening van de verhuurder komen als het defect niet door het gebruik van de huurder is veroorzaakt
Slijtage en inspectierapport: wat in de praktijk het verschil maakt
Het decreet bepaalt de regel, maar het inspectierapport bij aanvang van de huur en de afschrijvingstabel bepalen wat er daadwerkelijk op de borg kan worden ingehouden. Bij gemeubileerde verhuur spelen twee afzonderlijke documenten een rol: het inspectierapport van de woning en de gedetailleerde inventarislijst van het meubilair.
Door bij aanvang precies het aantal en het type werkende lampen te noteren, voorkom je discussies bij vertrek. Een inventaris met de vermelding ‘lamp woonkamer met werkende GU10-ledlamp’ is duidelijker dan een regel als ‘verlichting: in orde’.
Afschrijvingstabel en lampen
Partijen kunnen in onderling overleg een afschrijvingstabel aan het huurcontract toevoegen. Die dient om rekening te houden met normale slijtage in de loop der tijd. Een lamp die na twee jaar huur kapotgaat, blijft een reparatie voor rekening van de huurder; afschrijving is doorgaans niet van toepassing, omdat een lamp een verbruiksartikel is. Een lamp waarvan het mechanisme na verloop van tijd is versleten, kan daarentegen wel onder de afschrijving vallen.
De verhuurder mag niet eenzijdig bepalen welk bedrag voor ontbrekende lampen op de borg wordt ingehouden. Daarvoor zijn bewijsstukken nodig, zoals een vergelijking van de inspectierapporten bij aanvang en vertrek, facturen of offertes.
Speciale lampen en lastige bereikbaarheid: dezelfde verplichtingen, praktische obstakels
In sommige gemeubileerde woningen, met name luxe vakantiewoningen of appartementen met een vide, worden lampen met een ongebruikelijke fitting gebruikt (halogeen G9, laagspanning GU5.3) of inbouwspots waarvoor gedeeltelijke demontage nodig is.
Het decreet voorziet niet in uitzonderingen vanwege de kosten of de moeilijke bereikbaarheid. De huurder moet de lamp vervangen, ook als de spot in een verlaagd plafond is ingebouwd. In de praktijk wordt het onderscheid lastiger wanneer voor vervanging werkzaamheden aan de transformator of de armatuur nodig zijn.
Wanneer de huurder contact kan opnemen met de verhuurder
In drie situaties is het verstandig contact op te nemen met de verhuurder in plaats van zelf aan de slag te gaan:
- De lamp werkt niet, hoewel de nieuwe lamp geschikt is: het probleem zit waarschijnlijk in de fitting of de bedrading en valt onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder
- Om bij de lamp te komen is professioneel materieel nodig (hoogwerker, steiger), bijvoorbeeld in gemeenschappelijke ruimten of op risicovolle plekken: de verhuurder kan verplicht zijn de werkzaamheden mogelijk te maken
- Het model lamp wordt niet meer geproduceerd en er past geen vervangend model in de armatuur: in dat geval is de verhuurder verantwoordelijk voor het vervangen van de armatuur
Bij gemeubileerde verhuur vormt de rookmelder een uitzondering. De verhuurder is verantwoordelijk voor de eerste installatie, maar het vervangen van de batterij of van de rookmelder zelf tijdens de huurperiode valt onder het reguliere onderhoud door de huurder, net als het vervangen van een lamp.
De meeste geschillen over lampen bij gemeubileerde verhuur worden opgelost voordat ze voor de rechter komen, vaak met een eenvoudig overleg tussen de partijen. Een nauwkeurige inventaris bij aanvang, snel overleg bij twijfel over het type lamp en kennis van het decreet uit 1987 zijn voldoende om vrijwel alle problemen te voorkomen.
