Una bombilla se funde en la lámpara del techo del salón un domingo por la noche. El inquilino duda y el propietario no responde hasta el lunes. En un alquiler amueblado, esta situación cotidiana genera, sin embargo, tensiones recurrentes, sobre todo cuando la luminaria está integrada en el mobiliario incluido en el inventario. La ley resuelve claramente la cuestión, aunque hay algunos casos que conviene analizar.
Luminarias integradas en el mobiliario: la particularidad del alquiler amueblado
En un alquiler sin muebles, el inquilino suele instalar sus propias luminarias. En un alquiler amueblado, los aparatos de iluminación forman parte del equipamiento entregado con la vivienda. Lámparas de techo, lámparas de mesilla, apliques de pared: todo consta (o debería constar) en el inventario del mobiliario adjunto al contrato de alquiler.
Esta particularidad cambia las cosas al realizar la inspección de salida. Si una luminaria está dañada, se compara con el inventario de entrada para determinar quién se hace cargo de la reparación. En cuanto a la bombilla, la norma es la misma que en un alquiler sin muebles: el inquilino debe sustituir las bombillas fundidas, sea cual sea el tipo de contrato.
Un aspecto que suele pasarse por alto es la sustitución de bombillas en un alquiler amueblado cuando la vivienda se entrega con bombillas LED de casquillo específico o modelos empotrados. El inquilino sigue estando obligado a sustituirlas, pero el coste puede variar desde unos pocos euros hasta varias decenas, según el modelo.
Decreto de 1987 y reparaciones eléctricas a cargo del inquilino
El Decreto n.º 87-712, de 26 de agosto de 1987, establece la lista de reparaciones a cargo del inquilino. Su anexo, sección V, dedicada a los equipos de las instalaciones eléctricas, menciona expresamente la sustitución de bombillas, interruptores, tomas de corriente, disyuntores y fusibles.
La norma no distingue entre alquiler sin muebles y alquiler amueblado. La altura del techo, el tipo de casquillo o la dificultad de acceso no modifican esta obligación. En la práctica, incluso una bombilla situada a tres metros de altura en un altillo corre por cuenta del inquilino.
La diferencia con las obligaciones del arrendador está en todo lo que va más allá de la bombilla: cualquier elemento relacionado con el propio circuito eléctrico (cableado, cuadro eléctrico, disyuntor, adaptación a la normativa) es responsabilidad del propietario. El reparto puede resumirse así:
- A cargo del inquilino: bombillas, tubos fluorescentes, cebadores, fusibles, interruptores y tomas de corriente defectuosos por desgaste normal
- A cargo del arrendador: sustitución o reparación del cableado empotrado, del cuadro eléctrico y adecuación de la instalación a la normativa
- Zona gris: si falla el casquillo o el transformador integrado de una luminaria y eso impide que la bombilla funcione, la reparación puede corresponder al arrendador si el defecto no está relacionado con el uso del inquilino
Desgaste y estado de la vivienda: qué cambia en la práctica
El decreto establece la norma, pero el estado de la vivienda al entrar y la tabla de desgaste determinan qué se puede descontar realmente de la fianza. En un alquiler amueblado intervienen dos documentos distintos: el informe sobre el estado de la vivienda y el inventario detallado del mobiliario.
Anotar con precisión el número y el tipo de bombillas que funcionan al entrar evita reclamaciones al marcharse. Es mejor que el inventario indique «luminaria del salón con bombilla LED GU10 en funcionamiento» en lugar de «iluminación: correcta».
Tabla de desgaste y bombillas
Las partes pueden acordar adjuntar al contrato una tabla de desgaste, que sirve para tener en cuenta el deterioro normal con el paso del tiempo. Una bombilla fundida tras dos años de ocupación sigue siendo una reparación a cargo del inquilino; por lo general, no se aplica el desgaste porque la bombilla es un consumible. En cambio, una luminaria cuyo mecanismo se haya deteriorado con el tiempo puede quedar sujeta a la tabla de desgaste.
El arrendador no puede fijar unilateralmente el importe que descontará de la fianza por las bombillas que falten. Debe aportar pruebas justificativas: la comparación entre el estado de la vivienda al entrar y al salir, facturas o presupuestos.
Bombillas especiales y acceso difícil: las obligaciones no cambian, pero las dificultades son reales
Algunas viviendas amuebladas, especialmente los alquileres vacacionales de alta gama o los apartamentos con altillo, utilizan bombillas con casquillos poco habituales (halógenas G9, GU5.3 de baja tensión) o focos empotrados que requieren desmontar parcialmente la instalación.
El decreto no contempla ninguna excepción por el coste o la dificultad de acceso. El inquilino debe sustituir la bombilla, aunque el foco esté empotrado en un falso techo. En la práctica, la situación se complica cuando la sustitución requiere intervenir en el transformador o el soporte de la luminaria.
Cuándo puede ponerse el inquilino en contacto con el arrendador
Hay tres situaciones en las que conviene contactar con el propietario en lugar de intentar intervenir por cuenta propia:
- La luminaria no funciona aunque la bombilla nueva sea compatible: probablemente el problema esté en el casquillo o el cableado, cuya reparación corresponde al arrendador
- Para acceder a la luminaria se necesita equipo profesional (plataforma elevadora, andamio) en zonas comunes o de riesgo: el arrendador puede estar obligado a facilitar la intervención
- El modelo de bombilla ya no se fabrica y la luminaria no admite ningún equivalente: en ese caso, el propietario debe sustituir la luminaria
En un alquiler amueblado, el detector de humo es un caso aparte. Su instalación inicial corresponde al arrendador, pero cambiar la pila o el propio detector durante la vigencia del contrato forma parte del mantenimiento habitual a cargo del inquilino, igual que una bombilla.
La mayoría de los conflictos por las bombillas en alquileres amueblados se resuelven antes de llegar a los tribunales, a menudo con un simple intercambio entre las partes. Un inventario preciso al entrar, una comunicación rápida si hay dudas sobre el tipo de bombilla y conocer el decreto de 1987 bastan para evitar casi todos los problemas.
