Una lampadina si brucia nel lampadario del soggiorno una domenica sera. L’inquilino esita, il proprietario non risponde prima di lunedì. In un appartamento ammobiliato, questa situazione banale genera tuttavia tensioni ricorrenti, soprattutto quando il corpo illuminante è incluso nell’arredamento indicato nell’inventario. La legge chiarisce la questione, ma alcuni casi meritano un approfondimento.
Corpo illuminante integrato nell’arredamento: la particolarità della locazione ammobiliata
In un appartamento non ammobiliato, spesso l’inquilino installa i propri corpi illuminanti. In un appartamento ammobiliato, invece, gli apparecchi di illuminazione fanno parte delle dotazioni fornite insieme all’alloggio. Lampadari, lampade da comodino, applique: tutto è (o dovrebbe essere) riportato nell’inventario degli arredi allegato al contratto di locazione.
Questa particolarità fa la differenza al momento del verbale di riconsegna. Se un corpo illuminante è danneggiato, lo si confronta con l’inventario iniziale per stabilire chi deve sostenere le spese di riparazione. Per la lampadina, la regola resta la stessa prevista per un appartamento non ammobiliato: spetta all’inquilino sostituire le lampadine bruciate, indipendentemente dal tipo di contratto.
Un aspetto spesso trascurato riguarda la sostituzione delle lampadine in un appartamento ammobiliato in affitto quando l’alloggio viene consegnato con lampadine LED dotate di attacco specifico o modelli da incasso. L’inquilino è comunque tenuto a sostituirle, ma il costo può variare da pochi euro a diverse decine di euro, a seconda del modello.
Decreto del 1987 e riparazioni a carico dell’inquilino per gli impianti elettrici
Il decreto n. 87-712 del 26 agosto 1987 stabilisce l’elenco delle riparazioni a carico dell’inquilino. L’allegato, sezione V, dedicata alle apparecchiature degli impianti elettrici, menziona esplicitamente la sostituzione di lampadine, interruttori, prese di corrente, interruttori automatici e fusibili.
Il testo non distingue tra locazione di un appartamento ammobiliato e non ammobiliato. L’altezza del soffitto, il tipo di portalampada o la difficoltà di accesso non modificano quest’obbligo. In concreto, anche una lampadina montata a tre metri di altezza su un soppalco resta a carico dell’inquilino.
La distinzione rispetto agli obblighi del proprietario riguarda tutto ciò che va oltre la lampadina: gli interventi sul circuito elettrico stesso (cablaggio, quadro elettrico, interruttore automatico, adeguamento alle norme) spettano al proprietario. La ripartizione può essere riassunta così:
- A carico dell’inquilino: lampadine, tubi luminosi, starter, fusibili, interruttori e prese di corrente difettosi per normale usura
- A carico del proprietario: sostituzione o riparazione del cablaggio incassato, del quadro elettrico e adeguamento dell’impianto alle norme
- Zona grigia: se il portalampada o il trasformatore integrato di un corpo illuminante è guasto e impedisce fisicamente alla lampadina di funzionare, la riparazione può spettare al proprietario, se il difetto non è riconducibile all’uso dell’inquilino
Usura e verbale di riconsegna: cosa cambia nella pratica
Il decreto stabilisce la regola, ma il verbale iniziale e la tabella di vetustà determinano quali importi si possono effettivamente trattenere dal deposito cauzionale. In un appartamento ammobiliato entrano in gioco due documenti distinti: il verbale relativo all’alloggio e l’inventario dettagliato degli arredi.
Annotare con precisione il numero e il tipo di lampadine funzionanti all’ingresso evita contestazioni al momento della riconsegna. Un inventario che riporti «corpo illuminante del soggiorno con lampadina LED GU10 funzionante» è preferibile a una voce generica come «illuminazione: OK».
Tabella di vetustà e lampadine
La tabella di vetustà può essere allegata al contratto con il consenso delle parti. Serve a tenere conto della normale usura nel tempo. Una lampadina bruciata dopo due anni di locazione resta una riparazione a carico dell’inquilino; in genere, la vetustà non si applica perché la lampadina è un materiale di consumo. Un corpo illuminante il cui meccanismo si è deteriorato nel tempo può invece rientrare nell’ambito della vetustà.
Il proprietario non può stabilire unilateralmente l’importo da trattenere dal deposito cauzionale per le lampadine mancanti. Deve fornire elementi giustificativi: il confronto tra il verbale iniziale e quello finale, fatture o preventivi.
Lampadine speciali e accesso difficoltoso: obblighi invariati, difficoltà concrete
Alcuni appartamenti ammobiliati, in particolare gli alloggi turistici di fascia alta o gli appartamenti con soppalco, utilizzano lampadine con attacchi insoliti (G9 alogene, GU5.3 a bassa tensione) o faretti da incasso che richiedono uno smontaggio parziale.
Il decreto non prevede eccezioni legate al costo o alla difficoltà di accesso. L’inquilino deve sostituire la lampadina, anche se il faretto è incassato in un controsoffitto. Nella pratica, la distinzione si fa meno netta quando la sostituzione richiede un intervento sul trasformatore o sul supporto del corpo illuminante.
Quando l’inquilino può rivolgersi al proprietario
Tre situazioni giustificano il contatto con il proprietario, anziché tentare un intervento autonomamente:
- Il corpo illuminante non funziona nonostante la lampadina nuova sia compatibile: probabilmente il problema riguarda il portalampada o il cablaggio, che spettano al proprietario
- Per raggiungere il corpo illuminante servono attrezzature professionali (piattaforma elevatrice, impalcatura) in aree comuni o zone a rischio: il proprietario può essere tenuto a facilitare l’intervento
- Il modello di lampadina non è più in produzione e il corpo illuminante non può ospitare alcun modello equivalente: in tal caso, la sostituzione del corpo illuminante spetta al proprietario
Negli appartamenti ammobiliati, il rilevatore di fumo è un caso a parte. L’installazione iniziale spetta al proprietario, ma la sostituzione della batteria o del rilevatore stesso durante la locazione rientra nella manutenzione ordinaria a carico dell’inquilino, proprio come la sostituzione di una lampadina.
La maggior parte delle controversie sulle lampadine negli appartamenti ammobiliati si risolve prima di arrivare in tribunale, spesso con un semplice scambio tra le parti. Un inventario preciso all’ingresso, una comunicazione tempestiva in caso di dubbi sul tipo di lampadina e la conoscenza del decreto del 1987 bastano a prevenire quasi tutte le situazioni.
