Uma lâmpada queima no candeeiro de teto da sala numa noite de domingo. O inquilino hesita, e o senhorio só responde na segunda-feira. Num arrendamento mobilado, esta situação banal gera, ainda assim, tensões recorrentes, sobretudo quando o candeeiro está integrado no mobiliário indicado no inventário. A lei esclarece a questão, mas há alguns casos que merecem atenção.
Candeeiro integrado no mobiliário: a particularidade do arrendamento mobilado
Num arrendamento sem mobília, o inquilino instala muitas vezes os seus próprios candeeiros. Num arrendamento mobilado, os aparelhos de iluminação fazem parte do equipamento entregue com o imóvel. Lustres, candeeiros de mesa de cabeceira, apliques de parede: tudo consta (ou deveria constar) do inventário do mobiliário anexado ao contrato de arrendamento.
Esta particularidade faz diferença no momento da vistoria de saída. Se um candeeiro estiver danificado, compara-se o seu estado com o inventário de entrada para determinar quem fica responsável pela reparação. Quanto à própria lâmpada, a regra é a mesma que num arrendamento sem mobília: o inquilino substitui as lâmpadas fundidas, independentemente do tipo de contrato.
Um aspeto muitas vezes ignorado diz respeito à substituição das lâmpadas num arrendamento mobilado quando o imóvel é entregue com lâmpadas LED de casquilho específico ou modelos encastrados. O inquilino continua obrigado a substituí-las, mas o custo pode variar entre alguns euros e várias dezenas de euros, consoante o modelo.
Decreto de 1987 e reparações locativas na instalação elétrica
O Decreto n.º 87-712, de 26 de agosto de 1987, estabelece a lista das reparações locativas. O seu anexo, na secção V, relativa aos equipamentos das instalações elétricas, menciona expressamente a substituição de lâmpadas, interruptores, tomadas, disjuntores e fusíveis.
O texto não faz distinção entre arrendamento sem mobília e mobilado. A altura do teto, o tipo de casquilho ou a dificuldade de acesso não alteram esta obrigação. Na prática, mesmo uma lâmpada instalada a três metros de altura num mezanino continua a ser da responsabilidade do inquilino.
A fronteira entre esta obrigação e as responsabilidades do senhorio situa-se para além da lâmpada: tudo o que diz respeito ao próprio circuito elétrico (cablagem, quadro elétrico, disjuntor, adequação às normas) é da responsabilidade do proprietário. A divisão pode resumir-se da seguinte forma:
- A cargo do inquilino: lâmpadas, tubos fluorescentes, arrancadores, fusíveis, interruptores e tomadas com defeitos decorrentes do desgaste normal
- A cargo do senhorio: substituição ou reparação da cablagem embutida, do quadro elétrico e adequação da instalação às normas
- Zona cinzenta: se o casquilho ou o transformador integrado de um candeeiro estiver avariado, impedindo fisicamente o funcionamento da lâmpada, a responsabilidade pode ser do senhorio, caso a avaria não esteja relacionada com a utilização pelo inquilino
Desgaste e vistoria: o que faz diferença na prática
O decreto estabelece a regra, mas a vistoria de entrada e a tabela de desgaste determinam o que pode efetivamente ser descontado da caução. Num arrendamento mobilado, entram em jogo dois documentos distintos: a vistoria do imóvel e o inventário detalhado do mobiliário.
Registar com precisão o número e o tipo de lâmpadas em funcionamento à entrada evita contestações à saída. Um inventário que indique «candeeiro da sala com lâmpada LED GU10 funcional» é preferível a uma linha com «iluminação: OK».
Tabela de desgaste e lâmpadas
As partes podem acordar em anexar ao contrato uma tabela de desgaste, que serve para ponderar o desgaste normal ao longo do tempo. Uma lâmpada queimada após dois anos de ocupação continua a ser uma reparação locativa; em geral, o desgaste não se aplica, uma vez que a lâmpada é um consumível. Em contrapartida, um candeeiro cujo mecanismo se tenha deteriorado com o tempo pode ser abrangido pela tabela de desgaste.
O senhorio não pode fixar unilateralmente o valor a descontar da caução por falta de lâmpadas. Tem de apresentar elementos comprovativos: comparação entre as vistorias de entrada e de saída, faturas ou orçamentos.
Lâmpadas especiais e acesso difícil: as obrigações mantêm-se, mas há dificuldades reais
Alguns imóveis mobilados, sobretudo alojamentos sazonais de gama alta ou apartamentos com mezanino, utilizam lâmpadas com casquilhos pouco comuns (halogéneas G9, GU5.3 de baixa tensão) ou focos encastrados que exigem desmontagem parcial.
O decreto não prevê qualquer exceção relacionada com o custo ou a dificuldade de acesso. O inquilino tem de substituir a lâmpada, mesmo que o foco esteja encastrado num teto falso. Na prática, a distinção torna-se menos clara quando a substituição exige uma intervenção no transformador ou no suporte do candeeiro.
Quando o inquilino pode contactar o senhorio
Há três situações em que se justifica contactar o proprietário em vez de tentar resolver o problema por conta própria:
- O candeeiro não funciona, apesar de a lâmpada nova ser compatível: o problema estará provavelmente no casquilho ou na cablagem, cuja reparação é da responsabilidade do senhorio
- O acesso ao candeeiro exige equipamento profissional (plataforma elevatória, andaime) em zonas comuns ou de risco: o senhorio poderá ter de facilitar a intervenção
- O modelo da lâmpada deixou de ser fabricado e o candeeiro não permite instalar qualquer equivalente: nesse caso, a substituição do candeeiro cabe ao proprietário
Num arrendamento mobilado, o detetor de fumo é um caso à parte. A instalação inicial é da responsabilidade do senhorio, mas a substituição da pilha ou do próprio detetor durante a vigência do contrato faz parte da manutenção corrente a cargo do inquilino, tal como a substituição de uma lâmpada.
A maioria dos litígios relativos a lâmpadas em arrendamentos mobilados resolve-se antes de chegar a tribunal, muitas vezes com uma simples troca de mensagens entre as partes. Um inventário detalhado à entrada, uma comunicação rápida em caso de dúvida sobre o tipo de lâmpada e o conhecimento do decreto de 1987 são suficientes para evitar quase todas as situações.
