Am Sonntagabend brennt eine Glühbirne in der Deckenleuchte im Wohnzimmer durch. Der Mieter zögert, der Vermieter antwortet erst am Montag. Bei einer möblierten Mietwohnung führt diese alltägliche Situation dennoch immer wieder zu Spannungen – vor allem, wenn die Leuchte zum Mobiliar gehört, das im Inventar aufgeführt ist. Die Rechtslage ist eindeutig, doch einige Fälle verdienen einen genaueren Blick.
Zum Mobiliar gehörende Leuchten: die Besonderheit möblierter Mietwohnungen
Bei unmöblierten Mietwohnungen bringt der Mieter häufig eigene Leuchten mit. Bei möblierten Wohnungen gehören die Beleuchtungskörper zur Ausstattung, die mit der Wohnung überlassen wird. Kronleuchter, Nachttischlampen, Wandleuchten: Sie alle sind im Inventar des Mobiliars aufgeführt (oder sollten es sein), das dem Mietvertrag beigefügt ist.
Diese Besonderheit spielt bei der Wohnungsübergabe am Ende des Mietverhältnisses eine Rolle. Ist eine Leuchte beschädigt, wird sie mit dem Übergabeprotokoll bei Einzug verglichen, um festzustellen, wer die Reparatur übernimmt. Für die Glühbirne selbst gilt dieselbe Regel wie bei einer unmöblierten Mietwohnung: Der Mieter ersetzt durchgebrannte Glühbirnen, unabhängig von der Art des Mietvertrags.
Ein oft übersehener Punkt betrifft den Austausch von Glühbirnen in möblierten Mietwohnungen, wenn die Wohnung mit LED-Leuchtmitteln mit speziellem Sockel oder Einbaumodellen ausgestattet ist. Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, sie auszutauschen, doch die Kosten können je nach Modell von wenigen Euro bis zu mehreren Dutzend Euro reichen.
Verordnung von 1987 und Kleinreparaturen an der Elektroinstallation
Die Verordnung Nr. 87-712 vom 26. August 1987 legt fest, welche Reparaturen der Mieter übernehmen muss. In ihrem Anhang, Abschnitt V zu den elektrischen Anlagen und Geräten, wird der Austausch von Glühbirnen, Schaltern, Steckdosen, Leitungsschutzschaltern und Sicherungen ausdrücklich genannt.
Der Gesetzestext unterscheidet nicht zwischen möblierten und unmöblierten Mietwohnungen. Weder die Deckenhöhe noch die Art der Fassung oder die Schwierigkeit des Zugangs ändern etwas an dieser Verpflichtung. Konkret muss der Mieter also auch eine Glühbirne austauschen, die drei Meter hoch in einem Zwischengeschoss angebracht ist.
Die Grenze zu den Pflichten des Vermieters verläuft jenseits der Glühbirne: Alles, was die elektrische Anlage selbst betrifft (Verkabelung, Sicherungskasten, Leitungsschutzschalter, Anpassung an geltende Normen), fällt in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Die Aufteilung lässt sich wie folgt zusammenfassen:
- Vom Mieter zu tragen: Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Starter, Sicherungen, Schalter und Steckdosen, die durch normale Abnutzung defekt sind
- Vom Vermieter zu tragen: Austausch oder Reparatur der Unterputzverkabelung und des Sicherungskastens sowie die Anpassung der Anlage an geltende Normen
- Graubereich: Ist die Fassung oder der integrierte Transformator einer Leuchte defekt und kann die Glühbirne deshalb nicht funktionieren, kann dies in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fallen, sofern der Defekt nicht auf die Nutzung durch den Mieter zurückzuführen ist
Abnutzung und Übergabeprotokoll: Was in der Praxis den Unterschied macht
Die Verordnung legt die Regel fest, doch das Übergabeprotokoll bei Einzug und die Abnutzungstabelle bestimmen, welche Beträge tatsächlich von der Kaution einbehalten werden dürfen. Bei möblierten Mietwohnungen spielen zwei getrennte Dokumente eine Rolle: das Übergabeprotokoll für die Wohnung und das detaillierte Inventar des Mobiliars.
Wer bei Einzug genau festhält, wie viele Glühbirnen vorhanden und welcher Art sie sind und ob sie funktionieren, vermeidet Streitigkeiten beim Auszug. Ein Inventareintrag wie „Wohnzimmerleuchte mit funktionierender GU10-LED-Glühbirne“ ist aussagekräftiger als die Angabe „Beleuchtung: in Ordnung“.
Abnutzungstabelle und Glühbirnen
Eine Abnutzungstabelle kann im Einvernehmen der Parteien dem Mietvertrag beigefügt werden. Sie dient dazu, die normale Abnutzung im Laufe der Zeit zu berücksichtigen. Eine Glühbirne, die nach zwei Jahren Mietdauer durchbrennt, gilt weiterhin als Kleinreparatur des Mieters; die Abnutzungsregelung greift in der Regel nicht, da Glühbirnen Verbrauchsmaterial sind. Eine Leuchte, deren Mechanismus sich hingegen im Laufe der Zeit abgenutzt hat, kann unter die Abnutzungsregelung fallen.
Der Vermieter darf die Höhe eines Kautionseinbehalts für fehlende Glühbirnen nicht einseitig festlegen. Er muss entsprechende Nachweise vorlegen: einen Vergleich des Übergabeprotokolls bei Ein- und Auszug sowie Rechnungen oder Kostenvoranschläge.
Spezielle Glühbirnen und schwieriger Zugang: gleiche Pflichten, praktische Herausforderungen
In manchen möblierten Wohnungen, insbesondere in hochwertigen Ferienunterkünften oder Wohnungen mit Zwischengeschoss, kommen Glühbirnen mit ungewöhnlichem Sockel (Halogenlampen mit G9-Sockel, Niedervolt-Leuchtmittel mit GU5.3-Sockel) oder Einbaustrahler zum Einsatz, für deren Austausch Teile demontiert werden müssen.
Die Verordnung sieht keine Ausnahme aufgrund der Kosten oder des schwierigen Zugangs vor. Der Mieter muss die Glühbirne austauschen, selbst wenn der Strahler in eine abgehängte Decke eingelassen ist. In der Praxis wird die Abgrenzung schwieriger, wenn für den Austausch Arbeiten am Transformator oder an der Leuchtenhalterung erforderlich sind.
Wann der Mieter den Vermieter kontaktieren kann
In drei Fällen sollte der Mieter den Vermieter kontaktieren, statt selbst Hand anzulegen:
- Die Leuchte funktioniert nicht, obwohl die neue Glühbirne kompatibel ist: Wahrscheinlich liegt das Problem an der Fassung oder der Verkabelung, wofür der Vermieter zuständig ist
- Für den Zugang zur Leuchte wird professionelle Ausrüstung benötigt (Hubarbeitsbühne, Gerüst), etwa in Gemeinschaftsbereichen oder Gefahrenzonen: Der Vermieter kann verpflichtet sein, die Arbeiten zu ermöglichen
- Das Glühbirnenmodell wird nicht mehr hergestellt und die Leuchte kann kein Ersatzmodell aufnehmen: In diesem Fall muss der Vermieter die Leuchte ersetzen
Bei möblierten Mietwohnungen ist der Rauchmelder ein Sonderfall. Die Erstinstallation obliegt dem Vermieter, doch der Austausch der Batterie oder des Rauchmelders selbst während der Mietzeit gehört zur laufenden Instandhaltung durch den Mieter – ebenso wie der Austausch einer Glühbirne.
Die meisten Streitigkeiten über Glühbirnen in möblierten Mietwohnungen werden außergerichtlich beigelegt, oft durch einen einfachen Austausch zwischen den Parteien. Ein genaues Inventar bei Einzug, eine schnelle Rückfrage bei Unklarheiten zum Glühbirnentyp und die Kenntnis der Verordnung von 1987 reichen aus, um fast alle Konflikte zu vermeiden.
