Sie besitzen Ihr Hauptwohnsitz, vielleicht ein vermietetes Studio, und fragen sich, was all dies „wirklich“ wert ist, nachdem Ihre Kredite abgezogen wurden. Die Berechnung des Nettoimmobilienvermögens beantwortet diese Frage. Sie ist entscheidend für Ihre IFI-Erklärung, wenn Sie die Schwelle zur Besteuerung überschreiten, dient aber auch dazu, ein Investitionsprojekt zu steuern oder eine Übertragung vorzubereiten.
DPE und Abschlag: der Faktor, den Ihre Schätzung wahrscheinlich ignoriert
Seit der schrittweisen Reform, die die Vermietung von Wohnungen der Klassen F und G verbietet, sinkt der Marktwert dieser Immobilien. Eine energieintensive Wohnung in einer französischen Agglomeration wird heute zu einem Quadratmeterpreis verkauft, der deutlich niedriger ist als der einer Wohnung der Klassen A oder B mit vergleichbaren Eigenschaften. Dieser Unterschied, den Notare manchmal als „grünen Wert“ bezeichnen, hat sich seit der Einführung des neuen DPE im Juli 2021 verstärkt.
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Warum ändert dieser Punkt Ihre Berechnung des Nettovermögens? Weil der Verkehrswert einer schlecht klassifizierten Immobilie entweder einen Abschlag in Bezug auf den DPE oder die geschätzten Kosten für notwendige energetische Renovierungsarbeiten zur Erhaltung einer Miete berücksichtigen muss. Diese Daten zu ignorieren, bedeutet, Ihr Bruttovermögen zu überschätzen und somit Ihr Nettovermögen zu verzerren.
Im Gegensatz dazu erhöhen Renovierungsarbeiten zur Dämmung oder zum Austausch der Heizungsanlage, die eine Immobilie von Klasse E auf Klasse B bringen, ihren Wiederverkaufswert über den reinen investierten Betrag hinaus. Die energetische Sanierung verändert sowohl das Vermögen als auch die Verbindlichkeiten: Sie schafft Wert, während sie eine Schuld generiert, wenn sie durch ein Darlehen finanziert wird.
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Das Nettovermögen entwickelt sich nur dann positiv, wenn der geschätzte Wertzuwachs das verbleibende Kapital auf dem Renovierungsdarlehen übersteigt.
Ein detaillierter Leitfaden zur Berechnung des Nettoimmobilienvermögens auf Spy Immo hilft, diesen Prozess Schritt für Schritt zu strukturieren, wobei abzugsfähige Schulden und der tatsächliche Wert jeder Immobilie berücksichtigt werden.
Nettoimmobilienvermögen: die Formel und was sie wirklich umfasst
Die Formel lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Nettovermögen = Verkehrswert der Immobilien – abzugsfähige Schulden. Ihre Einfachheit ist trügerisch. Jeder Begriff erfordert eine sorgfältige Schätzung.
Den Verkehrswert jeder Immobilie schätzen
Der Verkehrswert ist der Preis, zu dem Ihre Immobilie unter normalen Marktbedingungen am 1. Januar des laufenden Jahres verkauft werden würde. Es ist weder der Kaufpreis noch der Betrag, der in Ihrer Wohngebäudeversicherung aufgeführt ist.
Sie haben mehrere Hebel, um ihn zu ermitteln:
- Konsultieren Sie die aktuellen Transaktionen in Ihrem Viertel über die DVF-Datenbank (Demandes de Valeurs Foncières), die kostenlos zugänglich ist und die von Notaren registrierten Verkäufe auflistet.
- Eine Wertschätzung durch einen Immobilienmakler oder eine Schätzung durch einen Notar durchführen lassen, wobei letzterer Zugang zu genaueren Datenbanken hat.
- Ein Online-Simulator verwenden, um eine Preisspanne zu erhalten und diese dann mit mindestens einer professionellen Quelle abzugleichen.
Wenn Sie Anteile an SCPI oder Titeln von Immobiliengesellschaften halten, fließt nur der Anteil, der den Immobilienvermögen entspricht, in die Berechnung ein. Eine jährliche Übersicht, die von der Verwaltungsgesellschaft bereitgestellt wird, gibt diesen Wert an.
Abzugsfähige Schulden identifizieren
Nicht alle Schulden sind abzugsfähig. Nur die Schulden, die sich direkt auf die steuerpflichtigen Immobilien beziehen, werden berücksichtigt. Das verbleibende Kapital auf einem Immobilienkredit gehört dazu, ebenso wie ein Renovierungsdarlehen, das einer deklarierten Immobilie zugewiesen ist.
Ein Verbraucherdarlehen, das zur Einrichtung einer Mietwohnung verwendet wird, stellt jedoch keine abzugsfähige Schuld im Sinne des IFI dar. Die Schuld muss sich auf den Erwerb, die Verbesserung oder den Erhalt einer steuerpflichtigen Immobilie beziehen.
Abschlag auf die Hauptwohnung und IFI-Schwelle
Wenn Ihr Nettoimmobilienvermögen 1.300.000 Euro übersteigt, sind Sie verpflichtet, IFI zu zahlen. Die Berechnung dieser Steuer basiert auf einem progressiven Tarif, der auf den steuerpflichtigen Nettowert am 1. Januar angewendet wird.
Ihr Hauptwohnsitz profitiert von einem Abschlag von 30 % auf seinen Verkehrswert. Konkret bedeutet das, wenn Ihr Haus auf dem Markt 500.000 Euro wert ist, erklären Sie nur 350.000 Euro in Ihrem IFI-Vermögen. Dieser Abschlag ist automatisch, gilt jedoch nur für die Wohnung, die Sie als Hauptwohnsitz nutzen. Ein Zweitwohnsitz, auch wenn er sehr regelmäßig genutzt wird, hat keinen Anspruch darauf.
Für Vermögen, deren steuerpflichtiger Nettowert knapp über der Schwelle liegt, gibt es einen Abschlag, der die Steuer mindert. Dieser Mechanismus verhindert einen abrupten Schwellenwert-Effekt.
Mietrendite und Nettovermögen: zwei verbundene Berechnungen
Die Berechnung Ihres Nettovermögens dient nicht nur dem IFI. Wenn Sie eine Investition in Mietimmobilien steuern, zeigt Ihnen der Nettowert jeder Immobilie Ihren tatsächlichen Reichtum, abzüglich der Verschuldung.
Sie können eine zufriedenstellende Bruttomietrendite haben und ein stagnierendes oder sogar rückläufiges Nettovermögen. Dies ist der Fall, wenn der monatliche Cashflow die Kosten deckt, der Wert der Immobilie jedoch sinkt (Viertel verliert an Attraktivität, verschlechterter DPE, steigende lokale Besteuerung).
Im Gegensatz dazu kann eine Immobilie mit einer bescheidenen Miete, die sich in einem Gebiet mit steigenden Preisen befindet, erheblich zu Ihrem Nettovermögen beitragen, auch wenn die Mietrendite durchschnittlich erscheint. Das Nettovermögen misst den tatsächlichen Reichtum, nicht den Cashflow.
Drei Indikatoren sollten gemeinsam verfolgt werden:
- Das gesamte Nettoimmobilienvermögen, das jedes Jahr am 1. Januar neu berechnet wird.
- Der Immobilienverschuldungsgrad (Summe der Schulden im Verhältnis zum Bruttowert der Immobilien).
- Die Nettorendite nach Steuern und Kosten für jede Mietimmobilie, die Ihre Fähigkeit zur schnelleren Rückzahlung nährt – oder erodiert.
Ein Verschuldungsgrad, der von Jahr zu Jahr sinkt, kombiniert mit stabilen oder steigenden Verkehrswerten, zeigt einen gesunden Vermögensverlauf an.
Die Berechnung des Nettoimmobilienvermögens sollte jedes Jahr zur gleichen Zeit wiederholt werden. Die Preise ändern sich, die Schulden amortisieren sich, der DPE Ihrer Immobilien kann sich nach Renovierungsarbeiten ändern. Eine einmal jährlich aktualisierte Tabelle oder ein spezieller Simulator reicht aus, um einen klaren Überblick über Ihre tatsächliche Vermögenssituation zu behalten.